取消限購真的沒用？

　　也因此，我從來就反對取消限購，哪怕只是保留形式上的限購也好。我最擔心的是，大批城市集體取消限購后，巨大的投機投資資金再次涌入樓市，客觀上將對經濟結構調整形成重大阻礙。房地產理應為深化經濟體制改革讓路，而不是相反。

　　今年3月之前，全國有49個城市實行了限購政策。假如在可見的將來，譬如未來6-12個月，有40個以上城市取消限購，結果會是怎么樣？老實說，我覺得絕不會跟現在一樣，幾乎沒有效果，我十分擔心，到那時，樓市預訂單期會被改變。

　　如果你同意，今年上半年的樓市調整，是市場因素主導下的結果，那么，取消或放松限購，在市場要素基本不變的情況下，效果就會相當有限。這只是一種理論推導，而且是建立在目前只有少數幾個非中心城市取消限購的基礎上。

　　無論是小心翼翼還是大大方方，業內比較一致的看法是，今年下半年取消或放松限購的城市數量，會大幅增加。連上海都有傳聞說可能松綁限購。看來，我們很多地方政府是十年如一日，每每遇到經濟下行，除了搞房地產訂單，其他啥辦法也沒有。

　　我以前說過，很多二三線城市對執行限購并不嚴格，某種程度上它只具有象征意義。因為，假如有40個以上城市取消限購獲得默認，就表明連中央也對房地產寄予了強大期望。但別小看了這個象征的符號。這種場景可以從2008年房地產救市后的表現找到側證。

　　數量達到一定程度，會導致質量發生變化。政策從來是影響預期的重要因素，多達40個以上的城市取消限購，將對消費者的心理預期施加強大的壓力。嗯，我想的正是，如果訂單確有40個以上城市取消限購，房價就會恢復上漲。

　　聰明如你，已經看出來了，我反對的是房價上漲，而無關成交量。怎樣才能獲得這個結果？只有信貸。事實上，我是如此歡迎成交量的增長。如果房價停滯甚至略為下跌，成交量能夠增長，這才是我們需要的。

　　如你所知，央行和銀監會表態支持首套房置業需求，沒有在商業銀行那里獲得正向回應。包括首套房在內，貸款審批嚴格而緩慢，通過審批后的放款時間漫長。這意味著，即使成功將房子賣出，地產商要訂單真正把錢拿到手，還有很長的路要走。

　　我的建議是，與其放松限購政策，不如疏通信貸渠道。哪怕首套房利率很難做到85折優惠，能不能不上調，而是回歸基準利率？能不能控制審批和放貸流程，從3-5個月壓縮到1-2個月？即使限購繼續，但信貸渠道疏通了，資金回籠快速，地產商也有積極性降價促銷。

　　當然，地產商是兩個都要，既千方百計慫恿地方政府取消限購，也期望銀行信貸從偏緊轉向寬松。但我個人的建議是，維持現有限購政策不變，但地產訂單商和購房者正常的貸款需求應予滿足，而且不能拖延。雖說主要銀行都是上市公司，但只要主管部門愿意，還是可以要求它們做到的。

　　說到這里，我有個小小的困惑。今年的社會融資總量并無大的變化，吞金大戶房地產一直喊緊，但實體經濟也沒有感受到資金寬松，錢流到哪里去了？與此同時，雖然有幾家小型房企面臨破產倒閉的境地，但還沒有聽說前50強企業里有誰快過不下去了。

　　關于下半年乃至未來兩三年房地產的趨勢，經濟學家鐘偉和地產商任志強訂單在今年博鰲·21世紀房地產論壇上，有較大分歧。我非常害怕房價過快回暖反彈。我已跟身邊朋友說過多次，一旦出現這種情況，趕緊把手頭多余的房子全部賣掉。

　　我心目中比較理想的運行態勢是，包括2014、2015年在內，房價緩慢下跌，但成交量保持平穩。實現這種效果的前提是，要使銀行正常的房地產信貸發放保持暢通。但現在我們所做的，只是盯著限購，非為良策也。

　　順便提醒一句，如果購房需求出現回升勢頭，地產商應采取所有可能措施立訂單即出貨。